¿Qué es una consulta urbanística?

Una consulta urbanística o consulta previa es, tal y como indica su nombre, una solicitud de información a tu ayuntamiento para que te indique las condiciones urbanísticas de un terreno antes de intervenir en él.

¿Cuándo es interesante realizar una consulta?

Siempre. Es un trámite sencillo, generalmente gratuito, y que nos puede resolver muchas dudas y evitar problemas a la hora de abordar la construcción o reforma de una vivienda.

Por ejemplo, si poseemos un terreno en el campo, nos dirá si podemos construir una casa en él, de cuántos metros cuadrados y plantas.

Parcela agraria para la Casa Aravalle, Consulta Urbanística realizada por METRIA

¿Qué información aporta?

Generalmente, la consulta previa detalla los principales condicionantes urbanísticos de un terreno:

  • Clasificación del suelo: si es urbano, urbanizable o no urbanizable.
  • Categoría de suelo: a qué grupo de normativas se atiene. Por ejemplo: a las de casco antiguo, ensanche…
  • Carácter de solar: se denomina así al terreno que es apto para obrar y se garantiza su habitabilidad. Una parcela tiene carácter de solar cuando cuenta con las conexiones necesarias a los servicios municipales. Las más comunes son: abastecimiento de agua potable, conexión eléctrica, evacuación de residuos y acceso rodado y peatonal. La responsabilidad de su existencia no siempre recae en el ayuntamiento, siendo entonces el promotor el que debe comprometerse a acometer las obras necesarias.
  • Normativa vigente: las distintas leyes y reglamentos que hay que cumplir. En la mayoría de los casos, son varias las que afectan a un mismo terreno, y habrá que satisfacer todas. En caso de confusión o conflicto, la más restrictiva y particular es la que prevalece.
  • Condiciones urbanísticas principales: porcentaje de ocupación, coeficiente de edificabilidad, retranqueos, alturas por plantas y elevación de cornisa, etc. Todos son datos importantes para saber cuánto y cómo vamos a poder construir. Explicaremos estos términos en otro artículo próximo.

¿Qué no resuelve una consulta urbanística?

La respuesta a una consulta urbanística no aborda cuestiones particulares de un proyecto; aporta información genérica aplicable a cualquier intervención en un terreno. La evaluación de un proyecto básico y/o de ejecución es la que determina si éste es apto para ser construido.

Es decir: la consulta previa nos aclara las condiciones con las que empezar a diseñar un proyecto, pero sólo cumplir con su contenido no garantiza la concesión de licencia de obras. Por esto es importante que, cuando no se esté seguro, se presente un proyecto básico redactado por un arquitecto. Así, el técnico del ayuntamiento puede valorar si se cumple con todos los condicionantes para concederla.

Será con la entrega del proyecto de ejecución, el pago de las tasas y el cumplimiento del resto de requisitos, cuando podremos empezar la obra.

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